Real Estate Market Report
Bran, Brașov – September 2025
Real Estate Market Report
Bran, Brașov – September 2025
Overview
Bran is internationally renowned for Bran Castle, Romania’s most visited tourist attraction, which continues to draw both domestic and international visitors. Beyond its cultural significance, Bran has evolved into an increasingly important destination for real estate investment over the past three decades. According to the 2021 census, the township has 4,866 inhabitants and covers a total area of 67.85 square kilometers. It includes the villages of Predeluț, Poarta, Șimon, and Sohodol. Approximately 30 percent of Bran’s territory is designated as construction land under the General Urban Plan (PUG), which establishes planning rules requiring minimum plot sizes of 1,000 square meters for houses and 2,000 square meters for pensions
The real estate market in Bran is structured around four main sectors: residential houses, land, boutique hotels and pensions, and commercial spaces.
Houses
The housing stock in Bran is divided between multi-generational homesteads owned by local residents and holiday villas belonging to non-residents. The current balance is 60 percent local homes to 40 percent holiday residences, though this ratio has been shifting in favor of holiday ownership since the 1990s. Professional speculative development is still absent, with most houses constructed as custom projects by individual owners
Between 2022 and 2025, half of new houses were built in the village of Predeluț, with the rest distributed across Bran’s other villages. In the first half of 2025, supply averaged around eight houses listed for sale each month, though only three could be considered turnkey, ready-to-occupy homes. Demand is driven predominantly by holiday-home investors, who account for about 80 percent of buyers and often pursue buy-to-let strategies linked to short-term rental income
Transaction prices have been stable. Between 2022 and the second quarter of 2025, the average price achieved was approximately €1,765 per square meter. Prime houses in 2025 have transacted at levels as high as €2,100 per square meter, particularly for turnkey five-room homes situated on plots of under 2,000 square meters. While the average price level is unlikely to rise significantly due to the modest quality of much of the available stock, the prime segment continues to show growth potential if higher-quality, modern homes enter the market.
Land
Bran’s land market historically was divided between large extravilan parcels, averaging around 10,000 square meters, and smaller intravilan plots of 2,000 square meters. The 1999 expansion of the General Urban Plan significantly increased the available intravilan area, and subsequent cadastral modernization has further eased land reclassification. However, infrastructure such as roads and utilities has not kept pace with these expansions, creating a persistent development constraint.
A key challenge for developers stays the shortage of small, well-shaped plots suitable for individual houses, while there is an oversupply of larger parcels that could, in theory, be subdivided. Geographic features, including hills and valleys, complicate the subdivision process and increase development costs. As of the second quarter of 2025, the average price for intravilan land stands at €37 per square meter, with prime sites achieving up to €52 per square meter. Prices are expected to appreciate gradually, with premium valuations linked directly to accessibility and panoramic views.
Boutique Hotels and Pensions
Tourism has long shaped Bran’s hospitality real estate market. Initially, visitors were accommodated in locals’ homes, and residents became the first pension operators. Over time, ownership patterns shifted significantly, and today most pensions and boutique hotels are controlled by non-resident investors. Increasingly, modern pensions resemble boutique hotels, featuring distinctive architecture, spa facilities, and on-site dining
In the second quarter of 2025, more than ten hospitality properties were available for sale, averaging nine rooms each. The average asking price is approximately €1,050 per square meter, a level below replacement cost, reflecting the need for modernization across much of the stock. At the same time, new forms of accommodation such as A-frame cabins and modular homes are gaining popularity and are expected to add notable new supply to the short-term rental market in the coming years.
Looking further ahead, it is reasonable to predict that one or more large-format, internationally branded hotels may be developed in Bran within the next decade, particularly as the number of foreign visitors to Romania continues to grow.
Commercial Spaces
The market for commercial spaces in Bran is dominated by local resellers of cultural products and souvenirs, with most premises concentrated in the market area at the entrance to Bran Castle. Over time, many centrally located residential properties have converted their ground floors into retail units, which are now leased to fast-food operators, cafés, restaurants, pharmacies, and other tourist-oriented businesses. All such premises are found within 200 meters of the Castle gates.
Vacancy in the commercial sector is effectively non-existent, and all retail activity is focused on serving the steady influx of castle visitors. Current average rents stand at around €30 per square meter. The medium- to long-term outlook for retailing in Bran will depend on potential changes to the layout of the castle’s entrance and the relocation of public parking areas, which may follow the planned redevelopment of the town park to the south, towards the Bran Public Market.
It is also noteworthy that Bran currently lacks an international supermarket operator within the township, with the nearest such stores found in Tohan Nou, near Zărnești, just before the main entrance to Bran.
Conclusion
The Bran real estate market is evolving under the strong influence of tourism-driven demand and the increasingly prominent role of non-resident investors. The housing sector, while constrained by modest stock, offers growth opportunities in the prime segment where high-quality turnkey homes can command significant premiums. The land market is marked by the scarcity of small, buildable plots and steady appreciation in prime locations, while the hospitality sector presents clear potential for value-add strategies, with many properties available below replacement cost. The commercial segment is highly constrained but stable, supported by constant tourist demand. Taken together, these dynamics suggest that Bran is steadily transitioning from a traditional rural township into a resort-driven property market with growing appeal for both domestic and international investors.
About the Author
Christopher M. Shonn is Founder of Property Partners Real Estate. He has been active in the Bran Real Estate Market since 2007.
Raport de Piață Imobiliară |
Raport de Piață Imobiliară |
Prezentare Generală
Bran este renumit la nivel internațional pentru Castelul Bran, cea mai vizitată atracție turistică din România, care continuă să atragă atât vizitatori interni, cât și internaționali. Dincolo de importanța sa culturală, Bran a devenit în ultimele trei decenii o destinație din ce în ce mai importantă pentru investițiile imobiliare. Conform recensământului din 2021, comuna Bran are 4.866 de locuitori și o suprafață totală de 67,85 kilometri pătrați. În componența sa intră satele Predeluț, Poarta, Șimon și Sohodol. Aproximativ 30% din teritoriul Branului este încadrat ca teren construibil în baza Planului Urbanistic General (PUG), care stabilește reguli de urbanism cu suprafețe minime de 1.000 mp pentru locuințe și 2.000 mp pentru pensiuni.
Piața imobiliară din Bran este structurată în principal pe patru segmente: locuințe, terenuri, pensiuni și hoteluri de tip boutique și un segment comercial aflat în creștere.
Locuințe
Stocul locativ din Bran este împărțit între gospodării multi-generaționale ale localnicilor și vile de vacanță deținute de non-rezidenți. În prezent, proporția este de aproximativ 60% gospodării locale și 40% reședințe de vacanță, raport care se modifică treptat în favoarea proprietarilor de case de vacanță încă din anii 1990. Dezvoltarea rezidențială speculativă profesionistă este practic inexistentă, majoritatea caselor fiind construite la comandă de către proprietari individuali.
Între 2022 și 2025, circa jumătate dintre noile locuințe au fost construite în satul Predeluț, restul fiind distribuite în celelalte sate ale comunei Bran. În prima jumătate a anului 2025, oferta medie a fost de aproximativ opt case listate la vânzare pe lună, dintre care doar trei pot fi considerate „la cheie”, gata pentru ocupare imediată. Cererea este dominată de investitori în case de vacanță, reprezentând circa 80% dintre cumpărători, mulți dintre aceștia vizând închirierea în regim hotelier sau pe termen scurt.
Prețurile tranzacțiilor au rămas stabile. Între 2022 și trimestrul al doilea din 2025, prețul mediu a fost de aproximativ 1.765 €/mp. Tranzacțiile de top din 2025 au atins niveluri de până la 2.100 €/mp, în special pentru case de cinci camere, finisate, amplasate pe loturi sub 2.000 mp. Deși nivelul mediu de preț este puțin probabil să crească semnificativ din cauza calității modeste a stocului disponibil, segmentul premium rămâne cu potențial de creștere dacă vor fi livrate pe piață locuințe moderne, de calitate superioară.
Terenuri
Piața terenurilor din Bran a fost istoric împărțită între parcele mari extravilane, cu o medie de circa 10.000 mp, și loturi intravilane mai mici, de aproximativ 2.000 mp. Extinderea PUG-ului din 1999 a mărit semnificativ suprafața intravilană disponibilă, iar modernizarea cadastrală ulterioară a facilitat reclasificarea terenurilor. Totuși, infrastructura – drumuri și utilități – nu a ținut pasul cu această extindere, generând constrângeri pentru dezvoltatori.
O provocare cheie pentru dezvoltatori rămâne lipsa loturilor mici, cu forme regulate, potrivite pentru construcția de locuințe individuale, în timp ce există un surplus de parcele mari care ar putea fi subdivizate. Caracteristicile geografice, precum dealurile și văile, complică procesul de parcelare și cresc costurile de dezvoltare. În trimestrul al doilea din 2025, prețul mediu pentru terenurile intravilane era de 37 €/mp, iar terenurile premium au atins până la 52 €/mp. Tendința este de creștere graduală, cu evaluări premium determinate de accesibilitate și panoramă.
Pensiuni și Hoteluri Boutique
Turismul a modelat de-a lungul timpului piața imobiliară de ospitalitate din Bran. La început, vizitatorii erau găzduiți în casele localnicilor, aceștia devenind primii operatori de pensiuni. Ulterior, structura de proprietate s-a schimbat semnificativ, iar în prezent majoritatea pensiunilor și hotelurilor boutique, aproximativ trei sferturi, sunt controlate de investitori non-rezidenți. Proprietățile moderne tind să semene cu hotelurile boutique, având arhitectură distinctă, facilități de tip spa și restaurante proprii.
În trimestrul al doilea din 2025, peste zece proprietăți de ospitalitate erau disponibile spre vânzare, cu o medie de nouă camere fiecare. Prețul mediu de ofertă este de circa 1.050 €/mp, sub costul de înlocuire, reflectând necesitatea modernizării unei mari părți a stocului existent. În același timp, forme noi de cazare, precum cabanele tip A-frame și unitățile modulare, câștigă popularitate și se estimează că vor adăuga o ofertă semnificativă pe piața de închirieri pe termen scurt în anii următori.
Privind în perspectivă, este rezonabil să anticipăm că în următorul deceniu una sau mai multe unități hoteliere de mari dimensiuni, operate sub branduri internaționale, ar putea fi dezvoltate în Bran, pe măsură ce numărul turiștilor străini în România va continua să crească.
Spații Comerciale
Piața spațiilor comerciale din Bran este dominată de comercianți locali de produse culturale și suveniruri, majoritatea situându-se în zona de la intrarea în Castelul Bran. În timp, numeroase proprietăți rezidențiale din centrul localității și-au convertit parterele în spații comerciale, închiriate astăzi către fast-food-uri, cafenele, restaurante, farmacii și alte unități orientate către turism. Practic toate aceste spații se află la mai puțin de 200 m de porțile Castelului.
Rata de neocupare este practic inexistentă, iar activitatea comercială este orientată exclusiv către fluxul constant de vizitatori. Chiriile medii sunt de aproximativ 30 €/mp. Evoluția pe termen mediu și lung a comerțului local depinde de posibila relocare a intrării Castelului și a parcărilor publice, în contextul planului de reamenajare a parcului orașului, situat la sud, spre Piața Publică Bran. Este important de menționat și faptul că Bran nu dispune în prezent de un operator internațional de supermarket, cele mai apropiate magazine de acest tip fiind situate în Tohan Nou, lângă Zărnești, înainte de intrarea principală în Bran.
Concluzie
Piața imobiliară din Bran evoluează sub influența cererii generate de turism și a rolului din ce în ce mai important al investitorilor non-rezidenți. Segmentul rezidențial este constrâns de calitatea modestă a stocului, dar oferă oportunități de creștere pe segmentul premium, unde locuințele moderne, finisate, pot atinge prețuri semnificative. Piața terenurilor este caracterizată prin lipsa loturilor mici și aprecierea constantă a terenurilor premium, în timp ce sectorul de ospitalitate prezintă oportunități clare pentru investiții de tip value-add, cu proprietăți disponibile sub costul de înlocuire. Segmentul comercial este foarte restrâns, dar stabil, sprijinit de cererea turistică constantă.
În ansamblu, aceste dinamici indică faptul că Bran trece treptat de la o localitate rurală tradițională la o piață imobiliară orientată spre turism, cu atractivitate în creștere pentru investitori atât naționali, cât și internaționali.
Despre Autor
Christopher M. Shonn este fondatorul Property Partners Real Estate. Este activ pe piața imobiliară din Bran din anul 2007.